2010年01月20日
住宅ローン成功の鉄則
最近の不景気のせいか住宅ローンを組めないケースが多く発生しています。
しかし金融機関によって審査基準が違うため、
どの金融機関に行けばいいのか、
事前審査でしてはいけない事、
などを知っていただく為に、
黒石建設の過去のお客様を２組参考にご紹介します
実例１（Ａ様の場合）
年齢: ３４歳
家族構成： 妻（２９歳）子供２人（８歳と２歳）
職 業： 会社員（勤続６年）
年 収:： ５１５万円
借入れ額： ２９５０万円
金 利： ３５年固定 ３．０％
月々返済： １１３，５３０円（ボーナス返済なし）
総返済額： ４７，６８２，９３８円
当初、このＡ様は、資金を借りる事に全く不安を持たれていませんでした。
理由は、借入れ希望額に対する年収は十分あり、他に借入れなども無いからです。
ただし、このＡ様は、家の近くのＳ銀行で住宅ローンの借入れを申し込んだところ、融資を断られました。
理由は、Ａ様が勤めていた会社というのは、実はＡ様の父親の経営する会社であったためです。
金融機関は、親族が経営する会社の会社員であれば、通常の会社員としてはみなさず、将来的にその会社を継ぐ可能性があるのではないか、会社員から経営者・役員になるのではないかという想像を働かせます。
そのため、Ａ様は、会社の経営状況・決算内容を確認するため決算書（直近２～３期分）の提出を求められ、直近の決算に赤字があり、融資は難しいと言われてしまったのです。
通常、このようなケースであれば某Ｇ銀行での審査をお勧めします。なぜなら、このＧ銀行であれば、勤めている会社が親族の経営であったとしても、会社員であれば、収入の証明に関して源泉徴収票の提出でよしとされるからです。
ところが、Ａ様の希望物件は、床面積が７０㎡であったため、Ｇ銀行ではお申込できない状況でした。
さらに、Ａ様の条件では、多くの金融機関（メガバンク、地方銀行、モーゲージバンクを含む）が、直近３期の決算内容を確認した場合、１期でも赤字の決算があると審査において大きなマイナスになるため、融資をうけることはむずかしいと判断されます。
もちろん、全く可能性がないわけではありませんが、（業種や会社の規模にもよりますが）連続２期や直近が赤字だった場合には、否決の可能性がさらに高くなります。
基本的に、純粋に債務超過であれば否決になる可能性が高いですが、例えば３期のうち１期が赤字でも右肩上がりに成長・回復している状況が証明できれば、借入れの可能性もあるようです。
また自己資金を２～３割用意できるのであれば検討の余地ありとする金融機関もあります。
それでも、やはり親族が経営する会社に勤めている場合は、会社の内容をシビアに見られるなど、厳しい条件をクリアしなければなりません。
Ａ様の融資結果
結果として、Ａ様の条件では、全国展開している金融機関では審査に持ち込む前に通り一遍の基準があり、それに外れる場合は審査のテーブルに載せてもらうことすらできませんでした。
しかし、Ａ様は某Ｕ金融機関で融資の内定を得る事ができました。
なぜＡ様はＵ金融機関で内定を得る事が出来たのか詳しく聞きたい方はＴＥＬ・ＦＡＸ・Ｅメールで黒石までご連絡ください。
また、住宅ローンを断られた方、私でも住宅ローン組めますか？など分からない事があれば気軽にご相談下さい。
実例２（Ｂ様の場合）
年齢: ３９歳
家族構成： 妻（３２歳）子供３人（１２歳と８歳と２歳）旦那様の母（６１歳）
職 業： 会社員（勤続４ヶ月）
年 収:： ３５７万円・旦那様の母：４７４万円
借入れ額： ３１５０万円
金 利： １０年固定 ２．２５％（１０年目以降金利が変わります）
月々返済： １０８，４３４円（ボーナス返済なし）
Ｂ様には合算者としてＢ様のお母様（６１歳）がいます。このお母様は、嘱託社員で年収４７４万円という条件でした。
さらに、追加条件として自己資金３００万円、２人とも借入れなしという内容でした。
そして、このＢ様が希望される物件は土地建物合わせて、３７００万円。
そこから自己資金を引いた、金額が借入れ希望額となります。
借入希望額 ３４００万円
Ｂ様は、よく使う某Ｗ銀行に住宅ローンの審査を申し込みましたが、
・Ｂ様の勤続期間が短い事
・嘱託社員である母の収入を合算する事が出来ない事
があり、融資の内定を受けられませんでした。
そこで、転職直後でも見込み年収で審査をし、非正社員でも収入合算者として認められるＭ金融機関で申し込むことにしました。
理由としては、Ｂ様と母の年収を合算すると５９４万円（返済期間を３５年とするために、収入合算者であるＢ様の母の年収の半額合計）となり、他に借入も無く、希望借入額は充分に融資可能だと思われました。
ところが、事前審査の段階で、Ｂ様の母は収入合算者になれない、ということを伝えられました。
理由はＢ様の事前審査は「２人とも既存借入は無い」との申告で申し込んだのですが、いざ調べてみると個人信用情報にマイナス情報が確認されました。
さらに、事前審査の段階でＢ様ご自身にも借入があることが発覚したのです。
その時点で、当初借入希望額３４００万円に対して３２００万円までの借入に減額を余儀なくされてしまいました。
次に、本審査へと進んだところ、本審査でまた別の借入が発覚し、結果的に３１５０万円まで減額されてしまいました。
既存借入は無いと申告していたのにかかわらず、事前審査・本審査でマイナスの情報が発覚したこと。
また、申し込み本人との確認連絡がなかなかつながらないなど、真剣に融資を受けたいという姿勢がみられなかったことも金融機関がマイナス情報と受け止めた一因と考えられます。
その結果、どんどん減額をされるという借り手にとっては悪い展開になっていったのです。
借入があることは、金融機関にとってプラスの情報ではありませんが。それによって即ＮＧというわけでもありません。
マイナス情報も全て開示したうえで、借入できる対策をすることが大切です。
どれだけ隠そうとしても、金融機関に全て知られることです。そのためには、正しい情報を伝えていただく事が大切です。
Ｂ様はどの金融機関で内定を得る事が出来たのか詳しく聞きたい方はＴＥＬ・ＦＡＸ・Ｅメールで黒石までご連絡ください。
また、住宅ローンを断られた方、私でも住宅ローン組めますか？など分からない事があれば気軽にご相談下さい。
2010年01月18日
住宅ローンの諸費用
住宅ローンを借りると、いわゆる諸費用が必要です。
昨今は住宅ローンを借りる時に保証人を立てないケースが多いので、保証会社に保証料を払って保証人の代わりとなってもらいます。諸費用とはその費用です。
保証会社は、いわゆる連帯保証人の替わりとなって頂けるもので、仮にローン契約者が住宅ローンを払えなくなった場合に、保証会社が本人に代わって残りのローンを金融機関に支払ってもらうものです。
しかし、ローン契約者は支払い不能になった場合でも、残りのローンを支払わなくて良いというものではありませんのでご注意を！！
仮に2500万円借りた場合（土地、建物合算の場合）
35年ローン 約517,200円
30年ローン 約478,425円
25年ローン 約431,350円
20年ローン 約370,850円
各種金融機関によって若干の差が出てきますが、おおよその費用はかわりません。
しかし、この保証料が０円だったら・・・
（金融機関・諸条件により異なる場合があります。）
不景気、不景気とニュースで騒いでいる中、住宅ローン金利はあまり下がっていないのが現状です。
ぜひ、このチャンス！！
あせる事はありません。しっかり知る事が大切ですよ！
詳しくは、見学会場にて黒石に一声かけてください。
『０円って本当？』『家も０円で組めますか？』などなど
聞く事、知る事はタダ！！知らないままで損をすることは、ありません。
お待ちしております！！
2010年01月15日
なぜ？どうして？？私たちはローンが組めないの？？？？
最近、ローンが組めない！！という相談が多くなってきました。
原因！！
① 年収300万円以下
黒石建設では、300万円以下でもローンが組めます。
300万円としたら2000万円
350万円としたら2950万円
② 車のローン残債がある
黒石建設では車のローン残債があっても組めます。
③ 家族のローンの肩代わりをしている
黒石建設では、ご家族のローンがあっても住宅ローンが組めます。
④ 諸費用が必要と知らなかった
保証料が0円にする方法がありますし
火災保険も・・・
例えば
３５年一括に払わなくてもいい方法がありますよ！！
2010年01月14日
資金計画！！
◆『住宅を購入すると生活が今より苦しくなる！？』
◆『住宅ローン返済が始まるとしばらく旅行に行けないだろう』
◆『マイホームを購入して、子供の教育資金は大丈夫なんだろうか・・・』
◆『住宅ローンを組んだら今よりもっと貯蓄できなくなるんじゃないの・・・』
これらは全て「マイホームは欲しい」でも「住宅を購入したら生活が苦しくなる」と思い込んでいる方々がよく言うセリフです。
皆さんはいかがですか？
やはり、このような「資金不安」を抱えていますか？
結論から申し上げますね。
もし、「住宅購入＝住宅ローンを組む」をして「生活」「苦しくなる」事に繋がったとしたら、それは「住宅購入」したことが「問題＝原因」なのではなく「住宅ローン」「資金計画」の「組み方」そのものに問題があった、と言えるのではないでしょうか。
今現在、日本にはさまざまな「住宅ローン」が取り扱われています。
その数は何と４８００種類にものぼるといわれています。
そんな中から、マイホーム購入に際して契約する「住宅ローン」はせいぜい一種類です。
４８００分の一。
一種類ずつ調べていっても数十年かかりそうです。
この住宅ローンの種類にも増して、「自己資金」の「ある」「なし」、もっといえば「土地」の「ある」「なし」。
これらの「個人情報」によっても「住宅ローン」の「選び方」は大きく違ってきます
もちろん、「住宅ローン」「金利」が「上昇傾向」にあるのか？「下降傾向」にあるのか？
これによっても、「住宅ローン」の「選択肢」は大きく変わってしまいます。
つまり、どういうことか？というと
「住宅ローン」は「プロ」の領域だということです。
「今自分が使ってる銀行だから」、「銀行の方に勧められたから」という理由で決めるものではありません。
付き合いなので、そこに頼むのもいいのですが、
残念ながら銀行も商売です。利益を上げなければなりません。
お客様のライフスタイルに一番合った住宅ローンを組んでくれない可能性があります。
また、「ハウスメーカーの営業マンのに勧められた」という理由で決めるのも大変危険です。
ハウスメーカーは提携金融機関があり、そこで住宅ローンを組むと金利優遇が使えます、
しかし目先の「金利」の「高」「低」で決めるものではないのです。
「住宅ローン」を「組むその人」の「個別の事情」を考慮し「自分にとっての一番のローン」を導き出す必要があります。
人生でもっとも高い買い物は「家」だ！
とほとんどの方が考えています。
しかし、それと同時に
「住宅ローン」もまた、「家」と同じくらい高い買い物（契約）だ
ということを、しっかり認識した上で家づくりに挑む必要があるのです。 工務店として、ここを疎かにする訳には行かない、そう考えました。
実際、私自身も恥ずかしながら２～３年前まではそんなに深く考えていませんでした。
しかし、住宅ローンや家の資金計画の事を勉強していくうちに、そんなに簡単に考えてはいけないと思うようになりました。
住宅ローンの選び方で２００万円、３００万円、そして５００万円ぐらいこれからの時代は簡単に変わってくると思います。ですから、まずは失敗しないで成功するための住宅ローンの知識を一人でも多くの方に理解していただき、住宅ローンで失敗する人を一人でも無くそうと強く思いました。
だからこそ、工務店としてできる限りのサポートをしてゆかなければ、と考えました。
黒石建設では、お客様の個別の事情を考慮しながら、一番ベストな住宅ローンを選択できるようにお客様とともに資金計画を考えるサポート体制をとっています。
家づくりを考えているけれど、住宅ローンや資金計画に不安を抱えている・・・という方は遠慮なくご相談ください。ご一緒に安心できる資金計画を組んでいきましょう！
2010年01月13日
保証体制
住宅建設途中に工務店が倒産した場合などに、住宅の完成までを保証する制度です。
お客様の安心の為、万が一を保証いたします。
工務店が『もしも』のとき、引き継ぎ工務店の選定・移行、追加費用の負担を行い、
『住宅を完成させることを目的とする』、「役務保証」が基本となります。
着工してから完成までに万が一,工務店に『もしも』という場合、
引渡完成保証をつけておけば、完成が保証されますが、保証の仕方も
「お金での保証」と建物完成を約束する「役務保証」があります。
お金をもらったとしても、その後の工事再開の手配をお客様でやることは大変です。
あとを引き継ぐ工務店が見つからなかったり、それによって建物完成までの予算が
不足してしまう恐れがあります。
「役務保証」であれば、引継ぎの工務店をお探しし、建物を完成させて
お客様へお引渡しまでを保証させていただきます。
当社が加入する「引渡完成保証」は「役務保証」です。
（※引渡完成保証はオプションで付けることができます。）地盤保証
地盤調査とは、建築物の着工に先立ち、お客様の土地を地質学的と土質工学的に調べることです。
住宅建設の地盤調査は、地盤が建築物を安全に支持できるか、
支持するためにはどの程度の不同沈下が予想されるのか、
また、支持できない場合は安全に支持するための方法を
技術的に調べることを目的として調査します。
調査方法には、ボーリング、サウンディング、サンプリング、土質試験などがあります。
住宅の地盤調査では、先端がスクリュー状になった棒を回転貫入させるスウェーデン式サウンディング方式が一般的。
今までは、右図のように人の手でしていましたが、最近では機械を使い、より正確になってきています。
地盤調査をすることにより、軟弱地盤であることが判明したら、地盤が安全に建物を支持できるように地盤改良を行います。
Ｑ スウェーデン式サウンディング方式って？？
Ａ
スクリューポイントを取り付けたロッドの頭部に１kN（１００ｋｇ）まで荷重をくわえ ロッドがどれだけ地中に貫入するかを測ります。
貫入が止まった後、ハンドルに回転を加えてさらに地中にねじ込み、２５ｃｍねじ込むのに必要な回転数を測定。
その結果を基に地盤の強度を測定します。
住宅瑕疵担保責任
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）が平成21年10月1日に全面施行され、
住宅取得者保護のため新築住宅を供給する建設業者または宅地建物取引業者には資力確保措置として保険加入または保証金供託が義務づけられます。
新築住宅の『構造耐力上主要な部分』と 『雨水の浸入を防止する部分』に瑕疵（欠陥）があった場合に、それを修繕するための資金力の確保を住宅会社に求めています。
資力確保の手段の一つが、瑕疵担保責任保険への加入です。
１０年保証の長持ちする家
これなら安心できると、確信しました。
地盤の検査表や写真報告書を見せてもらったとき、
これなら安心できると確信しました。
高松市在住 稲田様
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１、地盤調査
瑕疵（問題）を防ぐには、まず足元をしっかりさせる事が大切です。
地盤に適した基礎を造るために、最初に全ての現場で地盤調査を行います。
家を建てた後に家が傾いたなどの重大な問題が発生しないように、
専門の検査員により、隅々までチェックし、お客様に報告します。
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２、配筋検査
建物をしっかり支える為に必要な足元の基礎。
それほど大切なものにも関わらず施工精度・品質にバラつきが出やすく
均質な施工が難しいのが実態です。
コンクリートで固めると見えなくなってしまう鉄筋の太さや配置が図面通りに組まれているか、 国土交通省認定、ＪＩＯの検査員がきちんとチェックします。
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３、構造検査
今までの検査の中で一番重要な、主要構造体の検査は
「主任検査員」というＪＩＯ専属の一級建築士が厳しい目でチェックします。
家を支える柱の大きさや位置は図面通りか？横揺れを防ぐ筋交いは図面通りに配置され、適正に取り付けられているか？
木材の水分は２５％以下になっているか？など一般の方が見極める事の出来ない細かな部分までしっかり検査します。
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４、完了検査
工事がひととおり終わると、最終チェックとして完了検査を行います。
具体的には、換気・給気は充分か？シックハウス対策は適正にできているか？間取りや階段の位置など、図面通りにできているか？などを確認します。
この完了検査に無事合格すると、ＪＩＯから保証書が発行され、長期に渡っての「安心の住まい」を約束されます。
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